珠三角仓储行业发展报告

         珠三角经济区包括广州、深圳、珠海、东莞、中山、佛山、江门、惠州市区等，总面积为4.16万平方公里。珠三角集中了五大港口和五大机场，中国交通大动脉的“五纵七横”有三纵（京广、京九、京珠）经过珠三角，同时，珠三角内部的高速交通网络在国内也，已形成了海陆空发展的立体化、化的交通格局。而珠三角发达的制造业是推动珠三角物流业发展的内在力量。
　　截至2007年底，珠三角地区GDP已超过全国的10％以上，物流服务需求规模巨大。随着珠三角地区现代物流业总量规模的持续扩大，作为现代物流业的支柱基础，仓储业也得到强劲发展。尤其是冷链物流、冷库建设得到了长足发展，截至2008年底，珠三角地区内成一定规模的各类冷藏库容总计约100万吨，按3000吨以上统计（3000吨以下不计），广州占30%、深圳占30%。
　　虽然，由于受金融危机影响，珠三角地区仓储业也受到了一定的冲击。但随着2010年广州亚运会的举办，将带来210亿元的物流需求。因此，珠三角地区仓储服务业仍保持强劲的发展势头。根据相关统计，广东省2008年前三季度的物流总费用占社会物流总费用的比重为51.2%，创近10年来低，同比下降2.7个百分点。但在运输费用比重下降的同时，2008年前三季度保管费用增长较快，在物流总费用中所占比重为36.5%，创物流统计以来高，比2007年同期提高2.9个百分点。
　　一、珠三角仓储业特征：
　　珠三角地区的仓储业发展主要呈现出以下特征：
　　1、珠三角地区以广州、深圳、珠海三地为例，仓储业呈现不均衡化发展。
　　其中以深圳仓储业发展为迅速，库区基本达到3-4层楼房，普遍应用自动立体化仓库；广州仓储业近年来发展较为迅速，兴建了一批现代化库区，部分普通仓库也正在向自动立体化仓库转型。广州物流协会对200家拥有仓储服务的会员企业进行调查，其中，有80%以上的企业对自身仓储服务进行了升级，实现了ERP等信息化管理服务。珠海仓储业的发展相对较为缓慢，主要以普通仓库为主，且大部分是平仓，保税仓库大概只有一两家，冷冻仓库在3家左右，药品仓暂时还未批下一家。但目前也有部分仓库在进行改造，改成立体仓，少数部分仓储企业开始启用信息化管理软件，如新禾物流企业目前有一套信息管理软件，出错率降低了30%左右。且随着珠港澳大桥建立将要带来的物流业繁荣，将促进珠海仓储业进一步发展。
　　2、珠三角仓储用地租金上升
　　据香港威格斯亚太区研究部昨日发表新报告显示，愈来愈多的外资物流公司正在珠三角地区购入物流仓储用地发展业务，深圳东部的盐田港后勤用地与西部福田保税区仓储用地租金在上升，土地售价亦在升温。
　　该物业代理的市场统计数字显示，盐田港仓储用地每平方米是2450元人民币，租金是每平方米月租金在50至60元。而福田保税区仓储用地售价每平方米是1560元，而每平方米月租金是在28至50元之间。
　　物流业对仓储用地的需求迫切，导致珠三角内部分土地的价格上升，广东省的土地平均售价现为每平方米334美元（约2589元人民币），是内陆省份同级土地的10倍，而深圳的保税区的仓储用地平均每平方米是298美元（约2310元人民币）。
　　另仲量联行曾发布名为“中国物流市场机遇”的研究报告。报告预测，从2007年到2009年，中国物流市场将以每年27%-30%的速度增长，在此带动下未来中国将涌现10个新兴物流城市。在全国范围内，目前物流仓储物业平均租金水平高的是深圳。
　　3、仓储业在主要物流园区和基地发展迅速
　　近年来，珠三角各级政府以及企业致力于物流园区的发展建设，截至目前，珠三角地区已经开工建设和正在规划的物流园区有三十多家,各城市规划的物流园区情况如下表所示：
　　珠三角丰富的物流园区资源促进了各城市物流园区的发展，珠三角地区物流主要在珠江流域，根据历史数据的分析以及近几年经济发展状况和珠三角地区的交通研究，将珠三角地区物流园区宏观布局可分为三大层次类别，香港为一层，深圳、广州为一层，其他城市为一层。
　　香港作为性贸易、金融、航运中心的地位短期内不可动摇，具有物流枢纽城市的条件，其物流市场供需条件、地区发展实力、交通条件和区位政策条件等优势明显，所以处于宏观布局的高层次；广州、深圳两城市是除香港外珠三角地区实力强的城市，优势主要表现在对外贸易、外商投资企业数和交通条件上，通过与香港的一体化建设，这两个城市具备成为全国性物流园区枢纽型城市的条件，处于整体布局的第二层。而珠三角其他城市则处于整体布局的里层，结合各城市的实际状况及空间分布，因其交通区位优势明显，可以做为物流集散型城市，承担周边地区城市物流的集散功能。
　　4、保税仓储发展迅速
　　珠三角是我国经济活跃的区域之一，根据珠三角的外向型经济特征，珠三角发展保税物流的潜力十分巨大。珠三角作为当今世界大的出口商品加工区，世界出口货物总量的50%集中在东南亚及华南，而其中五成集中在珠三角地区。
　　目前珠三角的保税物流企业主要集中在广州和深圳的保税区内，这些企业的资产比较雄厚，投资力度较大，抗风险的能力较强。
　　以广州为例，目前，规划中的广州保税物流体系已基本成型。广州保税物流园区迄今为止，广州市共有6个特殊监管区，占广东省特殊监管区总数（18个）的三分之一。广州保税物流体系的布局以三大枢纽为基础，即：在南沙开发区设立保税港区，在白云机场设立综合保税区和保税物流中心（B型），在广州工发区设立保税物流园区。
　　其中，南沙保税港区位于珠江出海口西岸，设有码头作业区、物流仓储加工区、港口配套服务区等功能区，规划面积7.06平方公里，包括三个地块:地块一包含广州港南沙港区一期、南沙港区二期和公共查验区，面积4.26平方公里；地块二包含物流园区一期、江海联运码头一期，面积1.44平方公里；地块三是广东南沙出口加工区，包含两个区块，面积1.36平方公里。目前，世界班轮企业已有9家签订入驻。
　　5、仓储开发商和服务商大举进入珠三角地区
　　大的物流配送开发商和服务商──美国普洛斯公司（Prologis）已进入中国市场，其客户大多来自跨国公司、第三方物流服务提供商、制造商以及零售商，并已与许多已进入中国或者即将进入国内市场的跨国公司及的本土企业建立了紧密的战略合作伙伴关系。
　　2003年普洛斯登陆深圳，并在珠三角地区开始了一系列“圈地运动”。2007年，盐田港普洛斯物流园由双方50－50的合资公司深圳盐田港普洛斯物流园有限公司开发和管理。园区占地面积为18.2万平方米，总建筑面积为30万平方米，分三期开发，功能定位为出口监管和保税仓。项目一期为出口监管仓，开发面积约9.1万平方米，物业为三层框架式结构，库房单层净高为6.5米。二、三期项目也将陆续在2011年底前建成。
　　2009年，普洛斯又在珠海计划投资9,900万美元，在珠海保税区打造华南地区规模大的现代化物流园，服务半径将覆盖香港、澳门、珠海、粤西等地，计划开发总面积为38.7万平方米，规划建设19万平方米的现代化物流配送建设。将重点开展跨境及保税物流仓储和配送中心业务。
　　据普洛斯（Prologis）中国区总经理梅志明称，该公司已经完成在华南地区营运的两个物流园超过27000平方米的物流设施的出租。
　　另一工业地产大头AMB于2007年入驻深圳后，2008年开始在广州经济开发区筹建12万平方米的现代化仓库区、物流基地和配送中心。
　　二、广州仓储业基本状况
　　近年来，广州加快培育第三方现代物流企业，降低制造业流通成本，到2007年全市A级物流企业总数已经达28家，位于*二，仅次于上海。2007年，广州市完成货物运输总量4.57亿吨，与2002年的2.52亿吨相比增长81%；广州港货物吞吐量由2002年的1.67亿吨上升到3.41亿吨，增幅达104%，国内*三；机场货邮吞吐量由2002年的59.2万吨上升到89.5万吨，国内*三。到2008年，全市五通用仓库有2家，四通用仓库5家。
　　广州市物流企业按物流的作业可以分成运输、仓储、装卸、搬运、流通加工、包装等方面。其中仓储型物流企业主营仓储业务，拥有或者租赁仓库，具有仓储整合、运作能力，同时进行流通加工、配送等物流作业。
　　按照把物流企业按其主营业务进行分类的方法，可以计算出，广州仓储企业在物流企业中所占的比重为3%。
　　区域布局与主营业务之间的分析，可以从中看出广州市各区、市仓储企业的主要分布情况，以及比较出各区仓储业务与其他物流业务的比重情况。
　　注：企业数量的刻度为对数刻度。
　　根据上图所示，仓储业务与其他物流业务相比，在各个区分布相对较为均衡，其中以花都区的仓储业务为繁荣，这与近年来花都区发展空港物流有密切联系。而增城市和从化市离市区距离较远，仓储业务较其他各区稍低。其他各区域相对平衡，仓储是各种产业都必须的物流要素，相对上不会出现区域分布的太大差距，但由于土地成本差异，仓储在区域上依然是以花都、白云和黄埔居多，而像海珠与天河等市中心区域则仅有少数几家。同时，与其他物流业务相比，仓储业务需求处于中间水平。
　　与深圳、长三角地区部分城市相比，广州市仓储业仍存在很大不足。据两家市场研究机构研究，广州当前符合标准的仓储设施不足50万平方米，仅为上海的两成左右。即使按广州标准仓储占上海一半计，仍存在100万平方米的缺口。白云区市场虽然多，但仓储等工业地产配套不足。
　　三、珠三角地区仓储业受到金融危机冲击
　　受金融危机影响后，从2008年9月份起，珠三角地区仓储业开始供过于求，整体库存率下降50%左右。
　　由于房地产业继续趋冷和楼市价格持续下行，导致与房地产相关的钢铁、建材、装饰、家具等库存开始增加。而由于外贸需求的大幅萎缩，导致以仓储为主业的物流企业一方面业务增加，另一方面出现压仓，装卸等相关收入下降，总体收入受影响。从2008年10月份以来，滞港压仓已成为广州各港口仓储企业普遍遭遇的问题。据广州卓志物流集团的数据，该集团宏力库区进出仓货运量从9月份的1.6万吨下降到了11月份的2000吨以内。
　　不仅仅是服务于外贸的仓储出现滞压，内贸系统企业同样受金融危机冲击严重。中国家电协会的数据显示，截止2008年10月全国空调库存（厂家和渠道）超过1400万台，这中间格力和美的就占了60%。
　　据统计，今年三季报中，沪深两市78%的上市公司库存超过去年同期。其中341家公司存货较年初增加50%，133家公司存货翻了一番。23个行业中，库存增加额大的4个行业依次为房地产、钢铁、化工和建筑建材，分别增加了1125.13亿元、821.99亿元、663.48亿元和515.54亿元；而增幅大的4个行业则为公用事业、钢铁、建筑建材和商业贸易,增幅分别为85.58%、50.08%、47.81%和41.07%。
　　从客户企业供应链的上游采购积压，到中游产成品积压，以及下游销售库存，都可以看出库存增加。2008年前三季度，珠三角仓储系统受经济下滑影响较小，营业收入与往年基本持平。但客户的货物的平均仓储时间较往年有所延长，这表明货主的销售不旺，导致仓储周期变长。尤其是一些钢材类产品受到房地产等行业需求下降的影响，存库量和仓储时间都有明显上升。同时，因为货物存储时间变长，将对仓储企业的操作收入（出入库、装卸、设备租赁、增值服务等）产生了一定影响。
　　经济下滑对中国仓储业影响在2009年逐步显现，主要表现在出租率下降、租金下跌、客户减少的方面。同时，仓储市场的疲软和仓储企业收入下降，还有可能导致部分不规范的中小仓储企业开始寻求法律红线之外的创收手段。例如，盗卖、抵押货主存货以套取资金等。
　　如珠海信禾物流反映，由于受到金融危机影响，珠海多家厂家倒闭后，有些直接把厂房作为仓库进行储货，有些则把厂房租出去作为仓库使用。信禾物流作为珠海市一家大型综合物流服务基地，其2008年上半年9个仓库（自有7个、外租2个）全部租出去，出租率达到120%。2008年下半年至2009年，受金融危机影响非常大，退掉一个仓库后，8个仓库的出租率仅为50%-60%，且每平方米出租价格下降了1-2元。
　　但另一方面，目前国家拟投资4万亿拉动内需将给仓储市场带来新的机会，这一方面将带来国内仓储等物流基础设施的改观；而珠三角地区城乡一体化和新农村流通市场的建设，必然挖掘出更大的仓储服务需求。
　　四、珠三角仓储业发展展望
　　目前在珠三角地区（含港澳）有香港机场、新白云机场、澳门机场、深圳机场、珠海机场五大机场；港口超过60个，形成了海港、河港、商业性港口、专业性港口相配套的港口群，海港主要有香港、深圳、珠海三大港口，河港则有广州、中山、江门、虎门、佛山、肇庆等。根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，到2012年，珠江三角洲高速公路通车里程达3000公里，轨道交通运营里程达1100公里，港口货物吞吐能力达9亿吨，集装箱吞吐能力达4700万标箱，民航机场吞吐能力达8000万人次；到2020年，轨道交通运营里程达2200公里，港口货物吞吐能力达14亿吨，集装箱吞吐能力达7200万标箱，民航机场吞吐能力达1.5亿人次。
　　同时，为迎接2010年亚运会，广州市政府将投资2000多亿元人民币进行体育场馆、城市基础设施建设，直接产生210亿元的物流需求，仅联邦快递亚太转运中心的进驻，就能为白云机场新增60万吨以上的货物吞吐量。这相当白云机场2004年全年的货运吞吐量。显然，这将为珠三角仓储业发展带来机遇。
　　1、仓储业的现代化进程会加快，以适应经济一体化发展的需要。随着大量外资企业涌入珠三角地区，深圳盐田港、广州经济开发区等区域刺激了物流需求。服务于物流的仓储向现代化仓储企业转型，同时新扩建的现代化库区将不断涌现。可以预见，几年后，一批自主品牌的现代仓储企业将出现在国内外仓储企业的名册上。
　　2、珠三角仓储业将向着更加综合化、专业化、化的方向发展
　　一是仓储增值业务水平将有进一步提高，综合功能集成使仓储企业收入和盈利都将持续增加。基于仓储的综合物流业务将是仓储业的主要方向；就是说仓储业要把功能向上游和下游延伸，这样可以获得更多的增值收入。二是业务流程将进一步和接轨，流程的优化和改革将大大提高仓储业的效率，扩大服务的对象。三是向立体化要仓容。仓库高度会进一步增高，楼库、例题仓库、货架的增长速度将会更快。四是物流中心的专业化方向更为明显，冷酷、液体库、化工危险品库的需求进一步增加。五是仓储管理公司将会有更多的发展机遇。
　　3、严格的国土政策将对仓储业产生重大影响，仓库基础设施建设将向集约化方向发展国家出台一系列严格的土地政策，主要目的加大土地的取得、使用、保有成本。城镇土地使用税将大幅提高，这就加大了仓储企业的运营成本，新增建设用地将更难取得，这就给新设仓储企业征地和原有仓储企业的置换带来困难。可以预见，仓储企业选址将向离城区更远的地方寻找，沿海、沿江、滩涂、闲置建设用地都在热选之列。此外，物流园区也会得到进一步发展，因为它是仓储业的主要载体。
　　向集约化的方向发展，就在有限的土地上建设功能更加齐全、运营更加有效，产出更高的物流中心。库房的建筑密度提高，道路通行能力强，站台库数量增长，起重设备更加*，调度更为科学将是仓储企业追求的目标。将有更多的仓储企业关注仓储物流的技术问题，尤其是信息技术的*、适用、价格合理，仓储业的信息系统与客户信息系统的对接，公共仓储信息平台建立等问题。