商贸物流地产门槛渐高 看淡三四线

　　4月中旬以来，有关内地房地产企业赴港上市融资潮将于2013年第三季度重现的传闻甚嚣尘上，媒体曾详细列出了一份“嫌疑”名单。这份名单既包含了协信、龙光等传统住宅开发商，同时以在三、四线城市开发商贸物流园为主业的深圳毅德地产亦位列其中——融资目标据称为2亿美元。

　　然而，有业界分析人士在接受采访时表示并不看好毅德接下来在资本市场上的表现，其中一个重要原因就是其项目储备多位于内地的三、四线城市，对其发展前景存在疑问。

　　资本看淡三、四线

　　公开资料显示，毅德目前在国内开发建设多个大型商贸物流中心和城市综合体，包括商业地产、物流、会展项目等。旗下项目主要分布在山东济宁、烟台、菏泽，广东兴宁，广西玉林、梧州，江西赣州等三、四线城市。

　　“尽管这样的企业拥有较为独特的商贸物流模式以及庞大低廉的土地储备，但其在资本市场上的融资前景也并没有想象中乐观。”一位供职于国信证券的研究员向笔者表示，土地储备一直是海外投资者较为看重的因素之一。“当年恒大地产为了在港上市也曾大举囤地，但目前的行情已经有了很大变化，单纯靠土地储备已经无法赢得投资方的肯定”。

　　这位研究员告诉笔者，在内地政府对楼市的持续调控下，三、四线城市的房地产市场和房价增幅都处于低位。尽管毅德在这类区域拥有庞大土地储备，但公司后续的盈利能力和项目的毛利水平都会非常有限，因而目前的投资者对此类公司很难产生较大的兴趣。同时，目前香港资本市场的整体环境相比去年底并不算好，再加上内地对房地产行业的持续严厉调控，致使香港的内房股集体表现疲软。“投资者对内房股的兴趣大不如以前。”

　　省会商贸优势明显

　　相对于深耕三、四线城市商贸物流园区项目但仍然被资本市场看淡的毅德，同样从事商贸物流园区建设并在西安、合肥等七大省会城市频频出手的华南城集团，近期却在资本市场上颇有斩获。

　　4月8日，华南城宣布获得私募基金Pacific Alliance Group（PAG）买入集团可换股票据。根据协议，PAG将以高溢价的每股1.56港元的换股价，购买华南城总值9.75亿港元的可换股票据。可换股票据年利率为6.5%。华南城集团表示将把9.75亿港元的有关款项净额，投放于物业发展及对现有的部分债务进行再融资。据悉，PAG是亚洲的投资基金管理公司，华南城是引入PAG，除有助于强化资金基础外，也有助于集团进一步扩大对内地综合商贸物流及商品交易中心市场的覆盖。

　　有专业人士指出，发展大型商贸物流园，需结合当地市场氛围、环境或企业自身的特征来做。一般而言，一线城市周边或省会城市周边比较适合发展此类项目，而在中小城市周边发展的压力则比较大。另外从区域环境来讲，大城市对物流园区的服务需求比较大，同时，省会城市周边的硬件设施包括航空、铁路、高速等的配套也比较齐全，而中小城市在这方面的劣势显而易见。

　　事实上，资本市场对于此点的认识已经获得了印证。华南城2012/13财政年度录得累计合约销售约82亿港元，超越年度销售目标80亿港元。与2011/12财政年度录得的累计合约销售约71亿港元相比，同比上升15%。